《廣東省國有建設用地使用權交易市場(chǎng)管理規定》解讀
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《廣東省國有建設用地使用權交易市場(chǎng)管理規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《管理規定》”）已經(jīng)2023年10月8日十四屆廣東省人民政府第17次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，以廣東省人民政府令第304號公布，自2024年1月1日起施行。現將《管理規定》有關(guān)內容解讀如下：
一、為什么要制定《管理規定》？
（一）貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于建設全國統一大市場(chǎng)決策部署的重要舉措。習近平總書(shū)記強調，構建新發(fā)展格局，迫切需要加快建設高效規范、公平競爭、充分開(kāi)放的全國統一大市場(chǎng)，建立全國統一的市場(chǎng)制度規則，促進(jìn)商品要素資源在更大范圍內暢通流動(dòng)。國有建設用地交易市場(chǎng)是我國現代市場(chǎng)體系的重要組成部分，是全國統一大市場(chǎng)的重要內容。我省有必要制訂出臺《管理規定》，構建統一開(kāi)放、公平競爭、高效規范的國有建設用地交易市場(chǎng)。
（二）加強我省國有建設用地使用權交易市場(chǎng)管理的現實(shí)需要。近年來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和產(chǎn)業(yè)結構調整升級，市場(chǎng)主體之間交易的需求日益強烈，而我省2002年制定的《廣東省土地使用權交易市場(chǎng)管理規定》（廣東省人民政府令第79號）已不能適應實(shí)際需要。亟需制訂出臺新《管理規定》，對原規章予以廢止，進(jìn)一步細化國有建設用地一、二級市場(chǎng)的交易規則、交易流程及監管措施，規范我省國有建設用地交易行為。
（三）促進(jìn)存量土地盤(pán)活利用的管理需要。當前，我省國有建設用地使用權二級市場(chǎng)長(cháng)期處于自發(fā)、分散的狀態(tài)，信息不對稱(chēng)、交易機會(huì )不充分；同時(shí)，現有政策對存量國有建設用地使用權交易的指導性不足。亟需結合我省實(shí)際，制訂出臺《管理規定》，切實(shí)推動(dòng)存量建設用地高效利用。
二、《管理規定》的主要內容有哪些？
《管理規定》共24條，旨在規范交易市場(chǎng)秩序、促進(jìn)土地高效流轉、提高節約集約用地水平，進(jìn)一步明確國有建設用地使用權交易市場(chǎng)的相關(guān)要求，完善國有建設用地使用權交易的規則，健全市場(chǎng)交易的服務(wù)監管。主要內容有：
（一）明確交易市場(chǎng)的相關(guān)要求
一是根據國家關(guān)于國有土地有償使用制度的規定，區分國有建設用地使用權一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)，并對交易方式、具體形式作出規定（第二、四條）。二是貫徹落實(shí)關(guān)于建設全國統一大市場(chǎng)的指示要求，明確了國有建設用地使用權交易市場(chǎng)的原則為統一開(kāi)放、公平競爭、高效規范（第三條）。三是明確主管部門(mén)職責，對省、市、縣三級自然資源主管部門(mén)在交易市場(chǎng)管理中的職責分別作出規定（第五條）。四是加強交易信息公開(kāi)，要求采用招標拍賣(mài)掛牌形式交易的，優(yōu)先采取網(wǎng)上交易（第四條），并明確交易公告、成交結果的公開(kāi)場(chǎng)所和媒介（第十三條）。
（二）健全服務(wù)監管，規范交易市場(chǎng)秩序
一是明確對交易機構的要求（第六條），厘清交易機構和自然資源主管部門(mén)在交易活動(dòng)中的關(guān)系（第七條）。二是細化交易要求，明確供地方案包括監管要求等內容（第八條），要求將工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書(shū)或監管協(xié)議納入招標拍賣(mài)掛牌協(xié)議文件（第十條）。三是明確轉讓要求，規定辦理國有建設用地使用權轉讓登記的，市、縣自然資源主管部門(mén)要核查相關(guān)情況（第十五條）。四是加強交易市場(chǎng)監測監管，要求市、縣自然資源主管部門(mén)定期更新和發(fā)布基準地價(jià)、標定地價(jià)（第二十二條）。
（三）完善交易規則，促進(jìn)土地要素流通
一是細化國有建設用地使用權招標拍賣(mài)掛牌公告的內容、時(shí)間要求（第十一條），明確標底、底價(jià)的保密要求（第九條）。二是明確國有建設用地使用權有償使用合同的簽訂程序和買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與等國有建設用地使用權轉移的辦理程序（第十二、十四條）。三是規范劃撥、租賃土地的交易管理，明確劃撥、租賃土地轉讓、出租、抵押的條件和程序（第十六至十九條）。四是推動(dòng)以市場(chǎng)化方式盤(pán)活存量用地，規定國有建設用地使用權預告登記、分割合并的條件（第二十、二十一條）。
三、需要特別說(shuō)明的問(wèn)題
（一）國有建設用地使用權交易市場(chǎng)的分類(lèi)有哪些？
《管理規定》對國有建設用地使用權交易市場(chǎng)進(jìn)行了區分，具體包括政府以出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式有償供應國有建設用地使用權的一級市場(chǎng)，以及國有建設用地使用權人以轉讓、出租、抵押等方式交易國有建設用地使用權的二級市場(chǎng)。
（二）交易機構與自然資源主管部門(mén)的是怎樣的關(guān)系？
《管理規定》將自然資源主管部門(mén)與交易機構的職責做了明確的區分與銜接，明確了市、縣人民政府自然資源主管部門(mén)負責組織實(shí)施國有建設用地使用權交易和對交易市場(chǎng)的監督管理，交易的具體事項可以委托交易機構承辦，在工作機制上進(jìn)一步保障國有建設用地使用權交易的順利進(jìn)行。
（三）二級市場(chǎng)中土地轉讓核查的要求有哪些？
《管理規定》明確自然資源主管部門(mén)介入轉讓核查的范圍是雙方交易后需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續的轉讓行為，并明確了自然資源主管部門(mén)核查的內容是轉讓的合法情況、有償使用合同約定的轉讓條件履行情況，有利于維護相對人的合法權益和二級市場(chǎng)的交易秩序。
（四）預告登記轉讓制度的意義有哪些？
為解決“投資額未到25%不得轉讓?zhuān)晦D讓又無(wú)法實(shí)現開(kāi)發(fā)利用，進(jìn)一步導致土地閑置”的難題，《管理規定》明確了未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的房屋建設工程，可以依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移預告登記，待投資開(kāi)發(fā)達到轉讓條件時(shí)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記手續，為解決上述難題提供了新路徑，既保障了投資人權益，又有利于存量土地盤(pán)活，促進(jìn)土地要素流通。
（五）國有建設用地使用權分割、合并的作用有哪些？
由于各方面原因，一些已供宗地面積較大，因市場(chǎng)經(jīng)濟變化，企業(yè)無(wú)力對土地進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)或者部分土地無(wú)法繼續生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而有一些地塊則過(guò)于零碎，難以整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或入駐大企業(yè)，為此，《管理規定》明確了同一國有建設用地使用權人在國有建設用地具備獨立宗地條件和符合國土空間規劃的情況下，可以分割、合并國有建設用地使用權，為解決存量國有建設用地“用而未盡”以及“碎片化”問(wèn)題提供了新路徑，有利于盤(pán)活利用存量土地資源、提高土地綜合利用效率，有利于保障市場(chǎng)用地主體合法權益。